Procedura di sfratto: guida legale e tempistiche per proprietari e inquilini

Lo sfratto è una delle procedure legali più comuni e delicate nell'ambito del Diritto Civile, riguardante la cessazione del contratto di locazione e il rilascio forzato di un immobile. Sia che tu sia un proprietario che deve recuperare il proprio immobile a causa di morosità o per finita locazione, sia che tu sia un inquilino che riceve l'intimazione, è fondamentale conoscere i propri diritti e le procedure di sfratto previste dalla legge italiana.



Lo Studio Legale Cerchia offre assistenza completa in materia di locazioni, garantendo un'azione rapida ed efficace per la tutela dei proprietari e un supporto legale attento per gli inquilini.

Le due tipologie principali di sfratto

La legge italiana distingue la procedura di sfratto in base alla causa che ne determina la richiesta. Comprendere la base giuridica è il primo passo per definire la strategia legale.

Sfratto per Morosità

Lo sfratto per morosità si verifica quando l'inquilino non ha provveduto al pagamento del canone di locazione nei termini stabiliti dal contratto. La morosità può essere dichiarata se il ritardo nel pagamento supera i venti giorni dalla scadenza prevista, o in caso di mancato pagamento degli oneri accessori (spese condominiali) quando l'importo dovuto superi l'equivalente di due mensilità del canone.

Questa è la tipologia di sfratto più frequente e quella che richiede spesso l'intervento più rapido da parte del locatore per tutelare la propria rendita e il proprio patrimonio.



Sfratto per Finita Locazione

Lo sfratto per finita locazione si verifica alla scadenza naturale del contratto, qualora il locatore abbia inviato la disdetta nei termini previsti dalla legge e dal contratto stesso (generalmente sei mesi prima della scadenza, a seconda della tipologia di locazione). Questa procedura è necessaria quando l'inquilino non rilascia l'immobile spontaneamente al termine del rapporto contrattuale.

La procedura di sfratto: fasi e tempistiche

Indipendentemente dalla tipologia, la procedura di sfratto è un procedimento giudiziario che deve seguire passaggi formali rigorosi. Il locatore è obbligato a farsi assistere da un avvocato civilista.

1. Intimazione e Citazione

L'azione inizia con l'intimazione di sfratto e contestuale citazione in udienza da notificare all'inquilino. In caso di morosità, l'atto contiene anche la richiesta di un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni arretrati.

2. Udienza di Convalida

Durante la prima udienza di convalida, il Giudice verifica la regolarità della notifica e valuta la situazione.

• Se l'Inquilino non si presenta o non si oppone: Il Giudice pronuncia l'Ordinanza di Convalida di Sfratto, fissando la data entro cui l'immobile deve essere rilasciato.
• Se l'Inquilino si oppone: Il Giudice deve valutare la fondatezza dell'opposizione. Se l'opposizione appare infondata, il Giudice può comunque emettere un'ordinanza provvisoria di rilascio e rinviare la causa per il suo svolgimento ordinario.
• Termine di Grazia (Solo per Morosità): Nel caso di sfratto per morosità, l'inquilino può chiedere il "termine di grazia" (fino a 90 giorni) per saldare i debiti, purché ne ricorrano i presupposti.

3. Fase Esecutiva e Preavviso di Sfratto

Una volta emessa l'ordinanza o la sentenza di sfratto, l'avvocato del proprietario notifica all'inquilino il Preavviso di Sfratto (o Preavviso di Rilascio) da parte dell'Ufficiale Giudiziario, che intima il rilascio dell'immobile entro dieci giorni.

4. L'Intervento dell'Ufficiale Giudiziario

Se l'inquilino non lascia l'immobile alla data fissata, il proprietario procede con l'esecuzione forzata. L'Ufficiale Giudiziario, se necessario con l'ausilio delle forze dell'ordine, provvede al rilascio coattivo dell'immobile.

Tutela e difesa per entrambe le parti

Il nostro Studio Legale Cerchia fornisce assistenza essenziale in questo tipo di controversie:

Per il Locatore (Proprietario)

Garantiamo una procedura di sfratto rapida, dalla corretta redazione dell'intimazione fino all'effettivo rilascio. Ci occupiamo anche della fase di recupero crediti per i canoni e gli oneri accessori non pagati.

Per il Conduttore (Inquilino)

Difendiamo i diritti degli inquilini, verificando la regolarità della procedura e la fondatezza delle motivazioni. Assistiamo in caso di richiesta di termine di grazia o per l'opposizione allo sfratto, soprattutto in presenza di vizi del contratto o dell'immobile (ad esempio, infiltrazioni o gravi problemi strutturali non risolti dal proprietario).